Квартира-Студия в коммуналке
В последнее десятилетие доля микроквартир на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга резко выросла и стала доходить до 25% всех предложений. С одной стороны, от покупателя требуются куда меньшие финансовые ресурсы для покупки такого объекта, а с другой, вместе с приобретением можно получить много проблем. Расскажем подробнее об этом жилье.
В январе 2022 года в одном из районных судов Санкт-Петербурга слушалось дело между собственником бывшей коммунальной квартиры и местной администрацией. Собственник жилья хотел изменить планировку квартиры, разместив в ней небольшие квартиры-студии. В будущем он планировал сдавать такие апартаменты посуточно. Чиновники были категорически против такой перепланировки, в итоге противоборство перешло в стены суда: сотрудники отдела БТИ подали судебный иск. Ранее в муниципалитет обратились соседи собственника указанной квартиры по лестничной площадке с жалобой на строительные работы, шум и мусор. При проверке помещения муниципальными чиновниками была обнаружена капитальная реконструкция помещения.
Дом, где располагалась квартира – объект судебного спора, был построен ещё в дореволюционное время. Площадь самой квартиры составляла 160 кв. м. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что собственник снёс все внутренние перегородки и установил новые. Согласно новому несогласованному плану перепланировки он хотел создать 5 отдельных комнат-студий, в каждой из которых должен был быть полноценный санузел.
В последние годы отделы БТИ при муниципалитетах стали обращать более пристальное внимание на продажу таких лотов на рынке недвижимости, так как их стало действительно много. Обнаруживают их по-разному: по расходу воды и электроэнергии, по наводке соседей, специалистов газовой службы, слесарей.
Судебная практика показательна: во всех подобных спорах суд встаёт на сторону чиновников, а собственнику приходится возвращать всё к первоначальному плану жилого помещения за свой счёт. Исключений практически не бывает. Следят за восстановлением жилого помещения судебные приставы. Сотрудники службы взыскания подтверждают, что в последние годы они все чаще и чаще сталкиваются с такими делами в рабочей практике.
Слабое звено таких апартаментов – перепланировки, которые, как правило, незаконны. Вероятность их согласования для жилого фонда крайне низкая. С точки зрения согласования, небольшая вероятность узаконить новый план квартиры существует, если речь идёт о первых этажах. Но все несущие стены в таком случае должны быть на месте. Если же всё снесли, и сделали капитальную перестройку, то и рассчитывать на снисхождение от суда не приходится. Нормы Жилищного кодекса РФ не разрешают снос несущих стен ни при каких условиях, равно как и перенос мокрого места (санузла) в иное место, если под ним находится другое жилое помещение.
Как отмечают адвокаты и юристы, проблема приобретения такой мини-квартирки состоит ещё и в том, что собственник получает вместо полноценного объекта недвижимости всего лишь абстрактные метры, а именно долю в жилом помещении. При этом в случае проблем с соседями доказать в суде, где чья находится комната, будет достаточно сложно. Так как фактически у собственника-долевика нет права на объект с четким кадастровым номером. Поэтому для покупателя приобретение обычной комнаты в коммунальной квартире (не комнаты-студии по долевому договору) будет более выгодной сделкой, так как такой объект в будущем можно продать, передать по наследству, а в случае судебных споров есть четкое понимание границ объекта, так как для каждой комнаты имеется свой кадастр. В случае покупки студии в квартире с неузаконенной перепланировкой собственник получает лишь долю в жилом помещении. Как показывает практика, выделить долю в натуральной форме в виде конкретных метров не так просто.
Юристы отмечают, что очень часто продавец вводит в заблуждение покупателя, показывая план перепланировки и утверждая, что всё законно. Иногда отметка о плане есть даже в выписке ЕГРП, но это ещё не значит, что он согласован. Возможно, он существует лишь на стадии подготовки документов для подачи в администрацию, но самого решения по согласованию ещё нет. А наличие плана-схемы или проекта перепланировки ещё не значит, что его непременно одобрят. Часто недобросовестные продавцы подталкивают к заключению договора купли-продажи такого объекта, аргументируя, что сделка будет оформляться через нотариуса (якобы это даёт дополнительную надёжность чистоты оформления объекта). Но это лукавство, потому что в случае с продажей долей в объекте недвижимости все сделки по закону должны оформляться только через нотариуса. Это требование законодательства.
Существенный минус покупки неузаконенных мини-студий – это невозможность оформить на них ипотеку. В такой сделке возможны только прямые наличные деньги. В связи с этим, если такую студию нужно будет быстро продать, круг потенциальных покупателей сильно сужается, а продавцу придётся неминуемо снижать цену на такой объект. Это связано с тем, что на рынке недвижимости оформляется крайне мало сделок за наличный расчет: всего лишь 20-25%. Поэтому продажа жилого объекта с незаконной перепланировкой (или части объекта, его доли) – дело хлопотное, а продавец потенциально может понести существенные издержки.
Большой проблемой такой студии будут и единые счётчики на коммунальные услуги. Так как отдельных щитков не предусмотрено по причине долевой собственности, сумму по счету придется делить на всех собственников самостоятельно. К тому же не все жильцы соблюдают принцип умеренного потребления ресурсов, и платить за такой перерасход придется всем собственникам.
Многие эксперты сходятся во мнении, что покупать такие объекты нужно крайне осторожно. Идеальный сценарий, когда для покупателя это не единственный вариант жилья, перепланировка узаконена (к примеру, объект находился на первом этаже), а на всех этапах сделки и поиска объекта основные контрольные функции на себя взял профессионал рынка недвижимости. Ещё лучше, когда сделку сопровождает юрист по гражданскому и жилищному праву. В таком случае, мини-студии в бывших коммунальных квартирах могут иметь хорошие шансы в качестве инвестиционного объекта для последующей сдачи в аренду посуточно или длительно.
