Збираючись винаймати квартиру, переговоріть з власником про укладення договору найму житлового приміщення. Наявність такого договору, підписаного обома сторонами, захистить вас від багатьох можливих неприємних наслідків, наприклад: часте підвищення орендної плати, дострокове розірвання договору з подальшим виселенням та інші мало радісні перспективи.
Отже, договір найму житлового приміщення укладається між власником приміщення або його представником (за довіреністю) та власне вами у простій письмовій формі. Максимальний термін, на який може бути укладений договір, – п'ять років. При цьому якщо термін його дії не вказаний, то договір вважається укладеним на п'ять років.
За договором найму приміщення надається лише проживання. При цьому договір має містити перелік громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні, разом із наймачем. У разі потреби зміни складу чи кількості мешканців такі зміни слід погодити з наймодавцем та внести їх у договір шляхом укладання додаткової угоди. Варто зазначити, що ця умова не є суттєвою і при невключенні її до договору, вона не буде визнана недійсною. Однак краще перестрахуватись. Також варто знати, що при вселенні неповнолітніх дітей згода наймодавця не потрібна.
Закон накладає на наймодавця та наймача певне коло обов'язків щодо утримання житлового приміщення.
Так, наймодавець «зобов'язаний здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні».
Наймач у свою чергу «зобов'язаний забезпечувати безпеку житлового приміщення та підтримувати його у належному стані».
Якщо ви захочете провести перепланування орендованого житла, не отримавши згоди власника, то вам загрожує можливість відновлення приміщення в колишній стан, або компенсація вартості робіт з такого відновлення. Перш ніж щось робити в такій квартирі, погодьте свої дії з власником, і бажано отримати письмову згоду, яку потім ви завжди зможете пред'явити як доказ у суді.
Обов'язково пропишіть у договорі розмір орендної плати, а також умови, за яких вона може змінюватись. За загальним правилом, що відноситься до договорів оренди, орендна плата не може змінюватися частіше ніж один раз на рік. Договором ви можете визначити більш тривалий термін і, якщо наймодавець виявить бажання підвищити вам орендну плату раніше встановленого договором терміну, ви зможете відстояти свої права в суді, посилаючись на умову, прописану в договорі.
А тепер варто розібрати найважливіше. Закон найкраще захистив наймача, якщо останній уклав договір найму.
Після закінчення терміну дії договору наймач має переважне право на укладання договору нового терміну. При цьому закон зобов'язав наймодавця, а не наймача пропонувати укласти договір на новий термін. Така пропозиція має бути зроблена наймодавцем не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору. І лише у разі незгоди наймача на продовження договірних відносин договір вважатиметься таким, що закінчив свою дію. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач збирається продовжувати жити в орендованій квартирі, то договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін. І при цьому наймодавець не зможе вигнати наймача, посилаючись на закінчення дії договору.
Додатково закон зобов'язує наймодавця попереджати знову ж таки не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору найму, про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року дане житлове приміщення в оренду. Якщо ж наймодавець порушить вищезгадане зобов'язання, то колишній наймач має право вимагати визнання укладеного договору з новим наймачем недійсним та (або) відшкодування заподіяних збитків.
Ще більш лояльно закон підійшов до недобросовісного виконання наймачем своїх зобов'язань щодо внесення орендної плати . Так, наймодавець може пред'явити позов до суду про розірвання договору за невнесення орендної плати за житлове приміщення лише після закінчення шести місяців , і те, якщо договором не встановлений більший термін. Якщо між сторонами діє короткостроковий договір (договір, укладений на строк менше року), то наймодавець має право на розірвання договору в судовому порядку у разі невнесення наймачем орендної плати більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу.
Таким чином, для наймодавця вигідніше укладати короткостроковий договір, а для наймача – довгостроковий.
Безумовно, законом передбачено та інші умови, за якими договір може бути розірваний у судовому порядку. Але й тут усе на боці наймача. Так, розглядаючи справу про розірвання договору через порушення наймачем умов договору, суд може надати наймачеві рік для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору. І лише у разі неусунення порушень наймодавець може повторно звернутися до суду з позовом про розірвання договору.
При цьому слід зазначити, що закон передбачає право наймодавця на розірвання договору найму виключно у судовому порядку. А наймачеві надається право на відмову від договору за умови, що він попередить наймодавця за три місяці до дати передбачуваного розірвання договору.
Таким чином, якщо ви вирішили винаймати квартиру, то підстрахуйтесь в наш неспокійний час і укласти договір найму житлового приміщення. Уклавши його, ви не ризикуєте одного прекрасного дня опинитися на вулиці. А якщо таке і станеться, то ви завжди можете звернутися за захистом своїх інтересів до суду. Тільки пам'ятайте, що до суду потрібно йти з оригіналом договору!