Безпековий фактор став одним із ключових для розвитку рекреаційної нерухомості в радіусі 100 км від Києва, сформувавши три зони з різним рівнем попиту та інвестиційної привабливості. Про це свідчать дані аналітичного звіту ArtBuild Hospitality (ABH), який охопив 30 рекреаційних проєктів столичного регіону.
За словами керуючого партнера ArtBuild Hospitality Олексія Євченка, навколо Києва вже сформувався окремий курортний сегмент із власною географією, форматами та моделями попиту. Окрім традиційних чинників, таких як наявність водойм, лісів і транспортна доступність, на вибір локації дедалі більше впливає відстань від столиці як фактор безпеки.
Найближча зона – у межах 0-15 км від Києва – характеризується найвищим рівнем безпекових ризиків через регулярні повітряні тривоги та загрозу обстрілів. Рекреаційні об’єкти тут продовжують працювати, однак операторам доводиться враховувати додаткові витрати на укриття та безпеку гостей.
Наступний пояс – 25-50 км від столиці – експерти називають буферною зоною. Частина попиту тут пов’язана не стільки з відпочинком, скільки з можливістю тимчасово виїхати з Києва під час загострення ситуації. Водночас саме тут зосереджена значна кількість уже діючих об’єктів, зокрема на Вишгородському та Обухівському напрямках. Через це вільної землі для нових проєктів менше, а конкуренція за ділянки вища.
Найбільш перспективним для нових девелоперських проєктів ABH вважає пояс 50-80+ км від Києва. Тут нижчий безпековий ризик порівняно з ближчими територіями та більше вільних земельних ділянок. Серед перспективних напрямків експерти називають Житомирський кластер і південні території вздовж Росі.
За даними дослідження, загальний номерний фонд 30 проаналізованих проєктів становить близько 1500 одиниць. Приблизно 1000 із них припадає на класичні готельні юніти, ще 500-550 – на будинки.
У вибірці представлені п’ять об’єктів категорії upper upscale, 10 – upscale та 15 – midscale. До першої групи належать преміальні комплекси з розширеною інфраструктурою, до другої – готельні та котеджні комплекси зі SPA, а третя охоплює сімейні паркові комплекси, оновлені бази відпочинку та котеджні проєкти.
Географічно ринок представлений чотирма основними кластерами: Обухівським/Новообухівським, Вишгородським, Житомирським/Західним та Бориспільським/Лівобережним. Вони відрізняються ціновим рівнем, природними ресурсами, форматами відпочинку та спеціалізацією об’єктів.