Як українцям стати власниками орендного житла
Наразі 60,5% жителів Києва та 46,1% жителів Київської області перебувають у перенаселених помешканнях. Очікується, що попит на нове житло та оренду в столиці та прилеглих районах залишатиметься високим. Відтак у 2024 році ціни на оренду в столиці зросли в середньому на 25−35%.
Як українцям отримати право власності на орендовану нерухомість, розповідає 3m2.ua адвокат з питань будівельного права Олександр Босенко.
Оренда з правом викупу – це договір, за яким одна сторона (орендодавець) надає іншій стороні (орендарю) майно у користування на певний строк за плату з правом наступного викупу майна, що регулюється положеннями статей 810-1 Цивільного кодексу України та іншими нормами.
Умови
За таким договором орендодавець має бути юридичною особою. Умови оренди визначаються договором, але не можуть перевищувати 30 років.
Після повної сплати орендарем орендної плати згідно з умовами оренди (включно з вартістю квартири та будь-якими додатковими платежами) або в разі дострокової оплати житло переходить у власність орендаря.
призначення
Схеми оренди у власність дозволяють особам, які наразі не мають достатньо коштів, поступово «накопичувати» власні будинки, водночас користуючись майном.
Важлива примітка
Право власності не переходить автоматично до орендаря після підписання договору оренди.
Орендар стає власником квартири лише після виконання всіх умов, викладених у договорі.
До моменту переходу права власності орендар є лише користувачем квартири, а не її власником. Незважаючи на це, право застави на таке майно реєструється на користь орендаря.
Реєстрація місця проживання наймача («прописка») у квартирі може відбуватися лише за згодою власника майна.
Будь-яке перепланування чи реконструкція житла вимагає згоди орендодавця та має відповідати правовим нормам.
«Орендна плата»
У вартість житла, зазначену в договорі оренди, входить:
платежі за придбання нерухомості та початковий внесок орендаря;
резервний фонд, який не повинен перевищувати 3% вартості майна;
винагорода (дохід) орендодавця, розрахована як процентна ставка платежів за придбання майна, встановлена договором оренди (за наявності);
витрати на оплату житлово-комунальних послуг. У разі затримки оплати цих послуг орендодавець покриває їх за рахунок резервних фондів;
страхові виплати (якщо включено страхування житла);
нотаріальна плата за оформлення договору оренди (встановлюється за взаємною згодою сторін);
реєстрація права власності на майно, державна реєстрація обтяжень майна та оплата нотаріальних послуг (визначається угодою сторін);
Таким чином, орендна плата вносить свій внесок у загальну вартість квартири, тобто орендар вже частково оплачує своє майбутнє житло.
Як це працює
Ви знайшли компанію (орендодавця), яка бажає здати вам квартиру на тривалий термін (до 30 років).
З цією компанією ви укладаєте договір, в якому обумовлюєте, що ви будете сплачувати щомісячну орендну плату за користування квартирою.
Протягом цього тривалого періоду ви проживаєте в квартирі і платите за оренду.
Після закінчення договору або навіть раніше, якщо у вас накопичилися необхідні кошти, ви можете викупити квартиру, зробивши її своєю.
Переваги
Шанс убезпечити власне житло навіть без повної суми грошей, доступних прямо зараз.
Поступово накопичуються кошти на придбання квартири.
Можливість проживання в майбутній квартирі відразу.
міркування
Перевірка документації на квартиру та власника: важливо переконатися, що орендодавець є законним власником нерухомості та має право здавати її в оренду; в квартирі немає реєстрацій неповнолітніх; відсутність поточних судових спорів щодо майна; відсутність виконавчих дій щодо власника, судових справ щодо стягнення заборгованості з орендодавця тощо.
Оцінка майна: бажано проконсультуватися з незалежним оцінювачем, щоб визначити фактичну вартість майна, яке ви збираєтеся придбати.
Умови договору: уважно вивчіть усі пункти договору, зокрема ті, що стосуються розміру оренди, ціни покупки та процедури викупу. Ця угода юридично зв'язує вас з орендодавцем не на один рік!
Потенційні проблеми: будьте уважні до можливих ризиків, пов’язаних із укладенням договору оренди з правом викупу, таких як коливання цін на майно, неможливість забезпечити фінансування майна тощо.
Які ризики?
Вартість: як правило, орендна плата за квартиру з можливістю викупу вища за стандартні орендні ставки.
Зміни в ціні нерухомості: протягом терміну оренди з можливістю викупу ціна нерухомості може коливатися, як збільшуючись, так і зменшуючись. Якщо ціна зростає, орендар може втратити можливість придбати нерухомість за вигідною ставкою (якщо не встановлено фіксовану ціну викупу).
Фінансові проблеми: Орендар може зіткнутися з фінансовими труднощами, які перешкоджають своєчасній оплаті орендної плати або придбанню нерухомості.
Недобросовісність орендодавця: орендодавець може відмовитися продати майно орендарю після закінчення терміну оренди або накласти додаткові умови, не зазначені в договорі.
Переуступка боргу. Оренда житла у власність – це особлива категорія договорів найму (оренди), які можуть передбачати передачу орендодавцем (власником) права вимоги боргу іншій стороні – вигодонабувачу.
