Згідно з аналізом експертів компанії EY, вартість нерухомості в Одесі формується під впливом комплексу факторів, де ключову роль відіграють не стільки ринковий попит, скільки витратні чинники та безпекова ситуація.
Попри слабку девелоперську активність та стриманий попит, ціни на первинному ринку житла в Одесі продовжують зростати. Станом на травень 2026 року медіанна стартова ціна житла на первинному ринку становила $1 073 за кв. м, що на 36% вище рівня 2021 року та на 12% більше, ніж роком раніше. Однак таке зростання відображає переважно підвищення собівартості будівництва, спричинене подорожчанням будівельних матеріалів, дефіцитом робочої сили, інфляційним тиском та дорожчою логістикою.
Основні фактори, що впливають на ціноутворення
- Зростання собівартості будівництва: головний чинник зростання цін на первинному ринку.
- Безпекова ситуація та воєнні ризики: регулярні атаки стримують активність девелоперів та готовність населення інвестувати.
- Критичне скорочення нової пропозиції: обсяг запуску нових проєктів у 2025 році скоротився на 98% порівняно з 2021 роком, що створює дефіцит у майбутньому.
- Зниження платоспроможного попиту: зменшення доходів населення та виїзд частини мешканців з регіону призводять до вибіркового попиту.
- Стадія готовності об’єкта та репутація забудовника: найбільший попит мають проєкти з високим рівнем готовності.
- Локація та характеристики житла: найдорожчим є Приморський район, найдоступнішим — Пересипський. На вторинному ринку дорожчають 1-кімнатні квартири.
Отже, поточне зростання цін у доларовому еквіваленті на первинному ринку (на 12% за рік станом на травень 2026 року) відображає насамперед тиск витрат на будівництво, а не реальне пожвавлення попиту.
Оренда
Ринок оренди житла в Одесі також демонструє ознаки послаблення у доларовому еквіваленті. Станом на травень 2026 року медіанна вартість оренди квартири становила близько $377 на місяць проти $433 роком раніше. Найстійкіший попит спостерігається у сегменті 1-кімнатних квартир, оренда яких зросла з $240 до $270 на місяць. Оренда 2-кімнатних квартир залишилася на рівні близько $360, тоді як 3-кімнатні подешевшали з $700 до $500. Це свідчить про те, що ринок оренди краще утримується в найбільш доступному сегменті.
Територіальна диференціація орендних ставок залишається суттєвою. Найвищі ціни спостерігаються у Приморському районі (близько 16 000 грн на місяць). Найдоступніші варіанти — у Пересипському районі. Хаджибейський район формує привабливу інвестиційну нішу завдяки поєднанню відносно низької вартості купівлі та орендних ставок, що наближені до рівня більш престижних районів.