Зростання цін на будівельні матеріали залишається ключовим фактором, що впливає на собівартість нового будівництва в Україні. Водночас для девелоперів викликом є не лише ціни: ринок продовжує адаптуватися до перебудови логістичних ланцюгів, тривалих термінів постачання окремого інженерного обладнання та дефіциту кваліфікованих кадрів. Попри це, нестачі будівельних матеріалів наразі не спостерігається, а українські виробники поступово розширюють свою присутність у сегментах, які ще кілька років тому майже повністю залежали від імпорту.
Property Times поспілкувався з представниками девелоперських компаній, щоб з’ясувати, які матеріали дорожчають найшвидше, де українська продукція вже успішно конкурує з імпортною та які категорії досі залишаються залежними від закордонних постачальників.
Що відбулося з цінами за останній рік
Якщо ще кілька років тому девелопери говорили про окремі хвилі подорожчання, то сьогодні ринок фактично живе в умовах постійного перегляду цін. Причому дорожчають уже не окремі категорії, а майже весь спектр будівельних матеріалів та обладнання.
Майже всі категорії будматеріалів зростають в ціні, а найбільшу динаміку, за словами директора із закупівель Avalon Дмитра Зінченка, демонструють базові категорії — бетон, стінові матеріали та світлопрозорі конструкції. При чому за словами фахівця, безпосередньо на ціни впливають такі чинники, як вартість сировини, енергоносіїв, логістики та валютних коливань. Тому девелоперам доводиться постійно адаптувати закупівельну стратегію під ринкові умови.
За минулий рік бетон подорожчав на 7-10%, залізобетонні вироби — на 15%, а тротуарна плитка — майже на 20%, такі цифри наводить керівник проєкту Greenville Park Олексій Шматок. Спеціаліст зазначає, що найбільше навантаження на бюджет проєкту сьогодні створюють бетон, цемент, залізобетонні вироби, металоконструкції, кабельно-провідникова продукція, фасадні системи, скло та інженерне обладнання. Натомість відносно стабільними, на думку експерта, залишаються стінові матеріали, гіпсова продукція, окремі види сухих сумішей і металопрокат. «Зараз під “стабільністю” розуміють не фіксацію цін, а більш прогнозовану динаміку зростання і можливість швидко знайти нових постачальників», — уточнює Олексій Шматок.
За словами керівника тендерного відділу Alterra Group Олександра Волошина, за останні пів року більшість матеріалів подорожчали в середньому на 30%, а без урахування арматури (єдиної позиції, ціна на яку іноді навіть знижувалася завдяки щільній конкуренції серед виробників цього виду продукції) — на всі 35%. Найпоказовішим кейсом спеціаліст вважає динаміку подорожчання щебню: «У першому кварталі 2025 року він коштував 620 грн, а станом на сьогодні — 1360 грн».
«Українська мінеральна вата за рік подорожчала в середньому на 50%, імпортні матеріали — ще суттєвіше, подекуди на 100-150%, а витратні матеріали для монолітного будівництва фактично подвоїлися в ціні», — коментує директор «ПБФ Девелопмент» Володимир Шепетько.
На ціноформування впливає одразу кілька факторів — курсові коливання, подорожчання палива, підвищення тарифів «Укрзалізниці» на перевезення та зростаючі витрати на енергетику, коли підприємства змушені переходити на альтернативні джерела живлення. Додатковий вплив на собівартість, за словами Олександра Волошина, має й поступова легалізація ринку: виробники виходять із тіні, що збільшує їхні витрати на фонд оплати праці, і це також стає однією зі складових у вартості продукції.
Додаткового клопоту будівельним компаніям додає й кадровий голод — проблема, яка сягає ще доковідних часів, але тоді основною причиною відтоку кадрів був виїзд спеціалістів за кордон, а зараз будівельний ринок втрачає «руки» через війну. Зрештою, дефіцит кадрів провокує підвищення цін на виконання робіт. Засновник «Групи компаній ПБФ» Тарас Мельник коментує: «Якщо вартість продукції переважно змінюється відповідно до валютного курсу, то витрати на роботу спеціалістів зростають значно швидше. Основна причина полягає у гострому дефіциті кваліфікованих кадрів». Останні зміни правил бронювання, зазначає він, ще більше підняли витрати на персонал, і сьогодні саме людський ресурс — один із основних чинників зростання собівартості будівництва.
«Щодо структури витрат на будівництво, то вона залишилася незмінною — приблизно 60% бюджету проєкту припадає на будматеріали й обладнання, ще 40% — на виконання робіт», — зазначає керівник служби замовника Standard One Артем Гордійчук. А от матеріалів, які взагалі не подорожчали, за словами спеціаліста, на ринку не залишилося, адже транспортна складова і вартість доставки позначилися абсолютно на всіх позиціях.
Дефіцит vs логістика: чого насправді бракує на майданчиках
Попри загальне зростання цін, дефіциту на ринку будматеріалів сьогодні не спостерігається, погоджуються всі фахівці, які взяли участь в опитуванні.
Йдеться радше про точкові прогалини в асортименті окремих виробників, ніж про масштабну проблему. «Сьогодні ми вже стикаємося з дефіцитом окремих видів арматури. Деякі необхідні діаметри іноді доводиться шукати у різних постачальників, оскільки вони відсутні у звичних обсягах», — коментує спеціаліст. Причиною ж цього явища може бути те, що частина виробників наразі не може забезпечити повний сортамент продукції. «Поки що це не критично впливає на темпи будівництва, але вимагає постійного моніторингу ринку та диверсифікації постачальників», — зазначає Тарас Мельник.
Значно більший вплив на будівництво має не порожня складська полиця, а зростання вартості логістики, сировини та виробничих витрат. «Тому, аби мінімізувати ризики й забезпечити певну стабільність, наша компанія завчасно формує запаси ключових матеріалів, ціни на які можуть змінюватись динамічно», — ділиться досвідом Дмитро Зінченко.
Ще однією новою рисою сучасного ринку є перехід на виробництво «під замовлення», говорить Артем Гордійчук: «Ринок адаптувався: якщо окрема продукція тимчасово недоступна, постачальники зазвичай пропонують аналоги або альтернативу». Водночас, зауважує спеціаліст, складські запаси у постачальників і виробників суттєво скоротилися, через що мінімальний строк виготовлення окремих позицій може сягати трьох тижнів, а постачання імпортної продукції — тривати понад п’ять тижнів. Тому низку матеріалів й обладнання варто замовляти завчасно.
При цьому перехід на виробництво «під замовлення» — не є ознакою дефіциту продукції. За словами Олексія Шматка, ринок закриває поточний попит, а в окремих категоріях виробничі потужності навіть перевищують обсяги замовлень. Перебої ж, які час від часу таки трапляються, можуть бути пов’язані з відключеннями електроенергії, нестачею робочої сили, порушенням логістики чи пошкодженням виробничих потужностей внаслідок обстрілів. На переконання фахівця, в зоні найбільшого ризику перебувають не будівельні матеріали, а обладнання з тривалим циклом виробництва: ліфти, насоси, вентиляційні системи, автоматика, трансформатори, де затримка постачання лише одного елемента здатна вплинути на графік усього проєкту.
«Термін виготовлення обладнання для енергетики суттєво зріс — якщо раніше комплектну трансформаторну підстанцію можна було замовити й отримати за місяць-два, то тепер строки помітно збільшилися, оскільки таке обладнання насамперед спрямовується на відновлення пошкоджених об’єктів інфраструктури», — додає Олександр Волошин.
Українське проти імпортного: де вже є заміна, а де — ні
Вітчизняні виробники здатні максимально закрити потребу ринку в сегменті базових будівельних матеріалів. Таку думку розділяють більшість з експертів. Так, за оцінкою Олександра Волошина, орієнтовно 90% матеріалів, які використовує Alterra Group, — це продукція, кінцевий виробник або бенефіціар якої перебуває в Україні. Однак є й такі сегменти, де без імпорту практично не обійтись. «Безальтернативний імпорт — це ПВХ-мембрана: в Україні вона не виробляється і не сертифікується. Сюди ж можна віднести й ліфтове обладнання, яке в Україні теж не виробляється. Є лише великовузлова збірка, тоді як самі механізми імпортують з Франції, Німеччини чи Китаю», — зазначає фахівець.
Натомість вітчизняні виробники максимально закривають потреби у бетоні, цементі, залізобетоні, цеглі, газобетонних блоках, сухих сумішах, металоконструкціях, віконних і дверних конструкціях, стверджує Олексій Шматок. А от імпорт залишається критично важливим у фасадних конструкціях, інженерних системах, насосах, вентиляційних установках, автоматиці та будівельній хімії. «Власне виробництво листового флоат-скла в Україні відновлять не раніше 2028 року, тому зараз цю нішу також закриває імпорт, — уточнює Олексій Шматок. — Утім, щодо технологічних категорій виробництва, то тут позиції українських виробників поступово зміцнюються: минулого року їхня частка на внутрішньому ринку ліфтів зросла на 10%, хоча більш як половина ринку все одно залишається за імпортом».
На думку Артема Гордійчука, щодо такого інженерного обладнання, як ліфти, системи кондиціонування, модульна автоматика для електрощитів, насосні станції, газові котли тощо, то за сукупністю ціни, характеристик, гарантій та строку служби — часто переважають саме імпортні рішення. «Проте називати імпорт в цих категоріях повністю безальтернативним — не зовсім коректно, оскільки поступово з’являються й українські аналоги», — додає експерт.
Цікавим кейсом поділився Тарас Мельник: «Під час тендера для проєкту Happy 7 навіть за умови можливої державної компенсації українські ліфти виявилися приблизно на 20% дорожчими за китайські аналоги. Якщо компенсація не застосовується, різниця може сягати 35%. Ми переконані, що українські виробники мають бути конкурентоспроможними насамперед на внутрішньому ринку. Це важливо як для розвитку галузі, так і для підтримки національної економіки».
На думку Володимира Шепетька, практична межа можливостей імпортозаміщення у житлі комфорт-класу виглядає так: сьогодні реально використовувати до 80-90% українських будівельних матеріалів — арматуру, бетон, цемент, пісок і більшість сумішей. Категоріями без повноцінної альтернативи експерт називає архітектурне скло та частину інженерного обладнання й спеціалізованих систем.
Що визначає вибір постачальника сьогодні
Ціна перестала бути головним і тим паче єдиним критерієм відбору матеріалів. На думку Дмитра Зінченка, в цьому питання важливий комплексний підхід: співвідношення ціни й якості, технічні характеристики, енергоефективність, гарантійні умови, репутація виробника і стабільність постачання зважуються одночасно. «За останні роки саме надійність партнерів і прогнозованість поставок стали не менш важливими, ніж вартість матеріалів», — зазначає він.
«Якщо раніше забудовники робили вибір, керуючись співвідношенням ціни та бренду, то зараз значно більше уваги приділяється надійності ланцюжків постачання, можливості оперативної заміни, сукупній вартості експлуатації», — коментує Олексій Шматок. Для інженерного обладнання, вважає експерт, критично важливо, щоб його можна було обслуговувати в Україні й не залежати від одного-єдиного постачальника, а для конструктивних і фасадних матеріалів на перший план виходять довговічність, пожежна безпека та стійкість до кліматичних умов.
Дедалі вагомішим критерієм стає швидкість постачання, вважає Олександр Волошин: коли фінансові умови у постачальників приблизно однакові, перевагу отримує той, хто здатен виконати замовлення швидше — і в умовах щільного графіка будівництва це часто стає вирішальним аргументом. Схожу тезу — про зростання ваги термінів і сервісу — підтверджує й Артем Гордійчук, додаючи, що сам набір критеріїв принципово не змінився, змінилося їхнє співвідношення.
«Як і раніше, головними критеріями залишаються якість та економічна доцільність. Разом із тим за останні роки значно зросло значення стабільності постачання. Для девелопера важливо не просто придбати якісний матеріал за конкурентною ціною, а бути впевненим, що виробник забезпечить потрібні обсяги в обумовлені строки — саме передбачуваність постачання сьогодні стала одним із ключових факторів під час вибору партнерів», — підсумовує Тарас Мельник.
Прогноз до кінця 2026 року
Прогнози щодо цін на будівельні матеріали не дуже оптимістичні. Дмитро Зінченко очікує, що ринок і надалі залишатиметься нестабільним, а на ціноутворення продовжать впливати логістичні витрати, валютні коливання та вартість енергоносіїв. Артем Гордійчук називає орієнтовний діапазон подорожчання — в середньому близько 10-20% від поточного рівня залежно від категорії, а також попереджає про додаткові затримки постачання, пов’язані з руйнуваннями складських потужностей.
Найімовірнішим сценарієм до кінця року Олексій Шматок вважає подальше номінальне подорожчання з різною динамікою залежно від категорії — найвразливішими залишаться енергоємні матеріали, імпортне обладнання та продукція з високою логістичною складовою. Щодо швидкого імпортозаміщення експерт зазначає: «Швидкої відмови від імпорту у сегментах скла, складного інженерного обладнання, автоматики та спеціалізованих фасадних рішень до кінця року не очікуємо точно».
Олександр Волошин свій розрахунок прив’язує до стану енергосистеми: «За прогнозами Alterra Group, ми очікуємо подальшого зростання цін — орієнтовно на 5-10% щоквартально по кожній товарній позиції. Це базовий сценарій. Якщо станеться масштабний енергетичний колапс, зростання може бути суттєво вищим — 20-40%; якщо енергосистема витримає навантаження, коливання, навпаки, будуть в межах нижньої межі прогнозу». Справжньої стабілізації цін, вважає Волошин, варто чекати не раніше, ніж вартість української продукції зрівняється з європейськими аналогами, а наразі за більшістю позицій вона все ще нижча.
Важливу роль відіграє також безпекова складова. На думку Тараса Мельника, у разі поступової стабілізації та завершення активної фази війни ринок стане більш прогнозованим, стабілізуються ланцюги постачання й зменшиться дефіцит кадрів. Якщо ж війна триватиме або відбудеться ескалація, дефіцит робочої сили лише посилюватиметься — це означатиме подальше зростання вартості робіт, будівельних матеріалів і, відповідно, собівартості нового житла.
Тож 2026 рік не принесе полегшення для кошторисів девелоперів. Питання лише в темпах: чи буде це поступове подорожчання на 10-20% чи щоквартальні стрибки на 5-10% з ризиком розгону до 40% у разі енергетичної кризи.