У жовтні до Верховної Ради подали три законопроєкти, що стосуються роботи рієлторів. Парламент уже доручив відповідному комітету розробити механізми захисту покупців і орендарів, які користуються послугами посередників. Автори документів пропонують різні підходи до того, хто і як допускатиме рієлторів до роботи, а також коли клієнт зможе повернути сплачену комісію.
Як працює ринок сьогодні
Терміни “рієлтор”, “агент”, “маклер”, “консультант з нерухомості” часто позначають схожі види діяльності. Посередники можуть працювати в агентствах нерухомості або як незалежні підприємці. Деякі представляють продавців, інші допомагають покупцям знайти житло, а ще інші співпрацюють із забудовниками, отримуючи винагороду за продаж їхньої нерухомості.
В Україні відсутній спеціальний закон, який би встановлював єдині вимоги до всіх рієлторів та зобов’язував їх вступати до професійних спілок. Сертифікати від професійних асоціацій не є обов’язковими. Однак це не означає, що посередницька діяльність поза правовим полем.
Для агентств нерухомості існує КВЕД 68.31 (Посередництво при купівлі, продажу та оренді). На підприємців та компанії поширюються загальні податкові норми та правила ведення бізнесу. Договірні відносини регулюються цивільним законодавством. Працівники агентств не обов’язково мають бути зареєстровані як ФОП.
Посередники в оренді зобов’язані повідомляти податкову службу про укладені угоди. Деякі посередники також підпадають під вимоги фінансового моніторингу. Ці норми не гарантують їх виконання всіма учасниками ринку або легкість захисту прав клієнтів.
Станом на 13 листопада 2026 року профільний комітет Верховної Ради розглядає три законопроєкти: базовий №16145 та альтернативні №16145-1 і №16145-2. Комітет анонсував нараду авторів для обговорення перших двох розділів усіх проєктів.
Автори законопроєкту №16145 стверджують, що посередники беруть участь у 90% операцій з купівлі, продажу та оренди нерухомості, а бюджет щорічно недоотримує мільярди гривень через тіньові оборудки. Однак у пояснювальних записках не наведено джерел цих даних або розрахунків втрат. Також не оцінено, скільки коштуватиме рієлторам виконання нових вимог.
Це не перша спроба врегулювати професію. Законопроєкт №3618, зареєстрований у 2020 році, досі очікує розгляду. Національне агентство з питань запобігання корупції (НАЗК) у своєму висновку щодо нього зазначало ризики концентрації контрольних повноважень та створення бар’єрів для отримання професійних документів. Ці зауваження стосуються попереднього проєкту, тому нові документи потребують окремої оцінки.
Хто платить рієлтору
Юрій Піта, виконавчий директор Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), розповів про випадок, коли одну квартиру здавали в оренду за двома різними оголошеннями. У першому оголошенні власник оплачував послуги рієлтора. У другому, створеному іншим посередником, орендаря зобов’язували сплатити комісію.
Одна квартира, два оголошення, різні умови сплати комісії. Ілюстрація: Nerukhomi.ua.
Згідно з чинним законодавством, договір між власником і рієлтором не зобов’язує орендаря сплачувати комісію, що випливає зі статті 511 Цивільного кодексу. Закон про захист прав споживачів також забороняє вимагати від споживача оплати послуги без його прямої та недвозначної згоди. Усі три законопроєкти закріплюють правило оплати послуг замовником. Базовий проєкт №16145 додатково вимагає письмового договору та розкриття повної вартості послуги до його підписання.
Істотні умови угоди, що підписується клієнтом перед оглядом нерухомості, можуть визначати подальшу долю комісії. У справі №643/15598/15-ц покупець замовила пошук квартири. Підписавши договір, вона підтвердила згоду на огляд і згодом придбала цю квартиру. У 2018 році Верховний Суд залишив чинним рішення про стягнення з неї 15 750 грн за послуги та 1 725 грн штрафу.
В іншій справі №643/15016/20 посередник включив до договору з власницею умову про сплату 5% від вартості нерухомості навіть у разі розірвання договору, визнання його недійсним або подання позову. Суд першої інстанції визнав цю умову недійсною. Власниця оскаржила відмову скасувати інші пункти угоди, зокрема, щодо самостійного продажу. У 2022 році Верховний Суд підтвердив законність цієї відмови.
Про особливості роботи посередників та важливість уточнення умов оплати видання “Нерухомі” писало у лютому 2026 року.
Покупцям новобудов брокери можуть повідомляти, що їхні послуги безкоштовні, оскільки винагороду за продаж квартири сплачує забудовник.
У липні 2026 року ГК “Акварель” опублікувала правила співпраці з брокерами для чотирьох своїх проєктів. За умови, що перший внесок покупця становить від 30% до 100% вартості квартири, базова комісія брокера становить 5% від ціни квартири без вартості ремонту. За п’ять і більше продажів протягом календарного місяця компанія нараховує додатковий відсоток. Максимальна винагорода з урахуванням бонусів сягає 6%.
Якщо квартира без ремонту коштує 2 млн грн, забудовник може виплатити брокеру від 100 тис. грн (базова комісія) до 120 тис. грн (з бонусом). Якщо покупець самостійно замовляє підбір квартири, згідно з проєктами №16145 і №16145-2, брокер зобов’язаний письмово або електронно повідомити йому повну вартість послуги та розкрити наявний чи можливий конфлікт інтересів ще до підписання договору. Також покупця мають поінформувати, чи отримує брокер винагороду від забудовника.
Якщо брокера найняв виключно забудовник, і покупець спілкується з ним як із представником продавця, частина 5 статті 8 базового проєкту зобов’язує брокера повідомляти клієнта про винагороду. Частина 3 статті 9 вимагає від посередника негайно письмово розкривати особистий інтерес щодо об’єкта. Однак, чи зобов’язаний він повідомляти такому покупцеві про суму винагороди від забудовника, у цих нормах прямо не зазначено.
Коли клієнт може вимагати гроші назад
Законопроєкт №16145-1 надає клієнту право вимагати повернення коштів за ненадану послугу. Особливою підставою для повернення є статус посередника. Якщо компанія чи ФОП надавали послуги без належного статусу, під час його зупинення або після виключення з реєстру, вони зобов’язані повернути комісію на вимогу клієнта, навіть якщо робота була виконана. У разі завдання клієнту шкоди через незаконні або недбалі дії рієлтора, відшкодування здійснює компанія чи ФОП, у складі яких він працював.
Базовий проєкт №16145 вимагає включення до договору умов повернення коштів у разі неналежного виконання роботи посередником. Це один із 18 обов’язкових пунктів. Агент мусить надати вмотивовану письмову відповідь на претензію клієнта протягом 30 календарних днів. Термін виплати коштів не встановлено. Проєкт №16145-2 також передбачає 30 днів на відповідь, але вилучає перелік обов’язкових пунктів договору.
За базовим проєктом, клієнт може подати скаргу до професійної спілки. За роботу без договору її дисциплінарна комісія може припинити дію свідоцтва рієлтора або скасувати акредитацію агентства. У разі суворіших стягнень, ніж попередження, порушник відшкодовує витрати на розгляд справи в межах трьох мінімальних зарплат. Комісія не присуджує компенсацію клієнту. Якщо агентство відмовляється відшкодовувати збитки, клієнт має право звернутися до суду. Право вимагати відшкодування за порушення договору про платні послуги клієнт вже має згідно зі статтею 906 Цивільного кодексу. За проєктом №16145-2, штрафи за поданням спілки стягуватиме Фонд державного майна, а кошти надходитимуть до держбюджету. Вимоги клієнта про відшкодування доведеться вирішувати окремо.
Дисциплінарне стягнення саме по собі не повертає клієнтові комісію. Ілюстрація: Nerukhomi.ua.
За базовим проєктом і №16145-2, комісію перераховують на банківський рахунок агента, вказаний у договорі. Експерти парламенту радять уточнити в базовому проєкті, чи може посередник приймати винагороду від особи, яка не замовляла послугу, та чи потрібна на це згода клієнта. Проєкт №16145-1 не містить загальної вимоги безготівкової оплати комісії. Проте він прямо забороняє посереднику приймати кошти за нерухомість готівкою або на власний рахунок. Сторони можуть домовитися про використання ескроу-рахунку, через який банк перерахує кошти одержувачу або поверне їх платнику відповідно до умов договору.
Сертифікати та курси вже існують
Професійні об’єднання не чекали на окремий закон, щоб запровадити власні курси, сертифікати та правила. Зокрема, АФНУ має сертифікаційну комісію та реєстр.
Згідно з даними Опендатабот, станом на 6 листопада 2026 року чинні сертифікати АФНУ мали 1 252 особи. Сертифікат АФНУ не є обов’язковою умовою для роботи. Кількість цих сертифікатів не відображає загальну кількість рієлторів або фахівців з будь-якими сертифікатами в Україні.
Київське відділення АФНУ оголосило курс, який триватиме з 24 листопада до 3 грудня 2026 року, вартістю 5 500 грн, із можливими знижками для окремих категорій. Інша професійна організація, ПАРСА, пропонує базове навчання своїм членам безкоштовно. Ці моделі є добровільними, участь у відповідних об’єднаннях та їхня сертифікація для ринку в цілому залишається добровільною.
АФНУ також розробляє проєкт професійного стандарту рієлтора. Національне агентство кваліфікацій зареєструвало заявку асоціації на розроблення цього стандарту; строк роботи над ним продовжено до квітня 2027 року.
Нові законопроєкти можуть змінити поточний баланс: професійні вимоги, іспити, членство та реєстрація стануть обов’язковими умовами для доступу до професії. Ключове питання — хто встановлюватиме правила та контролюватиме їх виконання.
Рієлтор, фахівець, агент: кого і як перевірятимуть
У законопроєктах №16145 та №16145-2 особу, яка працює з клієнтами, називають фахівцем з нерухомості. Така особа повинна пройти підготовку, скласти іспит, отримати свідоцтво та бути внесеною до реєстру. Агентом ці проєкти називають ФОП або компанію, через яку надаються послуги, якщо вони пройшли окрему акредитацію.
Наприклад, рієлторка, яка працює в агентстві, за запропонованою схемою має отримати свідоцтво фахівця, а агентство — акредитацію агента. Якщо вона хоче працювати самостійно як ФОП, їй потрібні обидва статуси.
Обидва проєкти також забороняють фахівцю одночасно працювати на іншого агента за трудовим чи цивільно-правовим договором і провадити власну діяльність як агент. Це може змусити тих, хто поєднує роботу в агентстві та власну практику, змінити формат роботи.
У законопроєкті №16145-1 агентом називається сама людина — рієлтор, а ФОП або компанія, через яку надаються послуги, — суб’єктом посередницької діяльності. Для спрощення, надалі людину називатимемо рієлтором, а компанію чи ФОП — посередницьким бізнесом.
Хто сформує правила для всієї професії
Закон “Про основні засади житлової політики” залишає сферу професійного самоврядування відкритою. Базовий проєкт №16145 та №16145-2 передбачають створення єдиної Української спілки фахівців з нерухомості. Її органи встановлюватимуть правила підготовки, проводитимуть іспити, видаватимуть свідоцтва, акредитуватимуть бізнес і розглядатимуть дисциплінарні справи.
Першими правила встановлюватимуть представники всеукраїнських професійних громадських організацій, допущених Фондом державного майна. За базовим проєктом, така організація має щонайменше п’ять років перебувати в Реєстрі неприбуткових установ та організацій. Її підрозділи з окремими кодами мають бути зареєстровані щонайменше в 14 з 27 регіонів, зазначених у статті 133 Конституції, не пізніше ніж за п’ять років до опублікування закону. На подання документів до Фонду відводиться 10 календарних днів від дня опублікування закону.
Фонд перевірятиме відповідність організацій критеріям, а не проводитиме іспити для кожного делегата. Наявність давніх осередків у регіонах сама по собі не свідчить про вищу кваліфікацію їхніх представників або про те, що вони представляють увесь ринок.
Кожна допущена організація направить на установчий з’їзд по 26 представників, незалежно від чисельності своїх членів. Делегати створять спілку, затвердять статут, оберуть голову та склад Ради. За проєктом №16145, перша Рада матиме 30 календарних днів від реєстрації спілки, щоб сформувати кваліфікаційну та дисциплінарну комісії, а також затвердити правила іспиту та акредитації. Наступний черговий з’їзд має бути скликаний не пізніше ніж через 36 місяців від реєстрації спілки.
Це не означає, що делегати автоматично отримають свідоцтва або зможуть працювати рієлторами без виконання нових вимог. Однак виникає запитання: чому саме стаж та структура громадського об’єднання мають надавати його представникам стартовий вплив на правила для всієї професії?
Чи можуть закрити ринок для конкурентів
Для установчого з’їзду потрібна участь щонайменше двох третин делегатів, а для прийняття рішення — дві третини голосів присутніх. Якщо буде допущено чотири організації і всі 104 делегати прийдуть, для рішення знадобиться 70 голосів. Двом делегаціям цього буде недостатньо. Якщо допустять три організації, за повної явки дві делегації зможуть ухвалити рішення, якщо проголосують однаково. Вони матимуть рівно дві третини голосів — 52 зі 78.
У липневих зауваженнях до робочої редакції законопроєкту АФНУ назвала чотирьох можливих засновників. Окрім самої асоціації, це Спілка фахівців з нерухомого майна України, Ріелторська палата України та ПАРСА. Цей перелік відображає оцінку АФНУ. Кількість голосів кожної делегації в жовтневому проєкті відома, а склад установчого з’їзду залежатиме від перевірки Фонду державного майна.
За даними YouControl, Спілка фахівців з нерухомого майна України та ПАРСА є співзасновниками іншої юридичної особи — Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності. Сам по собі цей зв’язок не свідчить, що вони пройдуть критерії з’їзду або голосуватимуть узгоджено.
Виконавчий директор АФНУ Юрій Піта у коментарі “Главкому” зазначає можливий вплив окремих об’єднань на першу спілку. АФНУ підтримує регулювання професії, але виступає проти концентрації повноважень в одній організації та підтримує альтернативний проєкт №16145-1. Асоціація сама є учасником ринку навчання та розробляє професійний стандарт, тому її позицію слід розглядати з урахуванням цих інтересів.
Єдина спілка не означає, що залишиться лише одне агентство: різні компанії та ФОП зможуть конкурувати. Ризик полягає в іншому: орган, який контролює доступ до професії та приймає дисциплінарні рішення, може отримати важіль впливу на учасників ринку. Це ризик вибіркового застосування, а не доведений факт змови чи корупції.
Як розповіла журналістка Валерія Павленко, співавторка законопроєкту №16145 Олена Шуляк, автоматизований тест зменшить вплив екзаменатора на оцінку. За частиною 2 статті 12 проєкту, іспит “може” проходити в такому форматі. Положення про іспит затверджуватиме Рада фахівців з нерухомості, а рішення про результат ухвалюватиме кваліфікаційно-акредитаційна комісія.
Головне науково-експертне управління Верховної Ради звернуло увагу, що базовий проєкт не визначає належним чином орган державного нагляду за діяльністю спілки, а також порядок і межі такого нагляду. Схоже зауваження є і до проєкту №16145-2. Для наступних з’їздів, на відміну від установчого, передбачено кворум 20% делегатів; парламентські експерти вказують на ризик прийняття рішень невеликою частиною представників.
Запобіжники також передбачені: правила щодо конфлікту інтересів, внутрішня апеляція, фінансовий аудит та судове оскарження. Водночас апеляційну комісію формує система спілки, тому важливо оцінити, наскільки незалежно вона перевірятиме рішення інших її органів.
Є відмінність між двома схожими проєктами. У базовому тексті посадовці професійних громадських об’єднань не можуть входити до трьох ключових комісій; у проєкті №16145-2 цю окрему заборону прибрали. Загальні правила про конфлікт інтересів та обмеження для посадовців навчальних закладів зберігаються.
Скільки коштуватиме право працювати
Членство в єдиній спілці буде обов’язковим. Вона фінансуватиметься, зокрема, за рахунок членських та інших платежів; їхню методику та розміри визначатиме з’їзд.
У проєктах №16145 та №16145-2 розмір членського внеску обмежено двома мінімальними зарплатами, чинними на 1 січня звітного року. Співавторка базового проєкту Олена Шуляк називає цю межу річною. Парламентські експерти зауважили, що в тексті не вказано, за який період сплачується внесок. Загальної межі для інших платежів ці проєкти також не встановлюють.
За обома проєктами, до іспиту допускають після професійної підготовки. Спілка затверджуватиме програму, укладатиме договори з тими, хто навчає, і зможе створювати власні навчальні заклади. Навіть після успішного іспиту рієлтор муситиме підвищувати кваліфікацію щонайменше раз на два роки. У разі пропуску терміну, дія свідоцтва автоматично зупиниться. Таким чином, виникає постійний попит на навчання. Чи будуть курси платними і скільки коштуватимуть, проєкти не визначають.
За загальним правилом цих двох проєктів, після невдалого іспиту повторна спроба можлива не раніше ніж через шість місяців, а після другої невдачі — не раніше ніж через рік. Існує виняток для запуску: протягом перших шести місяців після реєстрації спілки повторний іспит допускається не раніше ніж через один місяць. Результат можна оскаржити до апеляційної комісії або суду.
Внесення відомостей до реєстру, внесення змін та користування його відкритою частиною в обох текстах визначені як безоплатні.
Що пропонує альтернатива
Проєкт №16145-1 не передбачає створення єдиної спілки для всіх рієлторів. Іспити проводитимуть кваліфікаційні центри, акредитовані Національним агентством кваліфікацій. Кандидат зможе обрати центр, а попереднє навчання не буде умовою допуску до іспиту. Після отримання сертифіката, рієлтор муситиме підтверджувати кваліфікацію в акредитованому центрі щонайменше раз на три роки.
Однак самого сертифіката недостатньо. Рієлтор має вступити до однієї з самоврядних організацій та потрапити до державного реєстру. Організація може відмовити у вступі з підстав, визначених законом або її статутом. Парламентські експерти запропонували встановити вичерпні підстави безпосередньо в законі.
Можливість вибору зменшує концентрацію повноважень, але не усуває всіх ризиків. Зокрема, організація також може стати кваліфікаційним центром після акредитації, а членство залишається обов’язковим.
Для тих, хто надавав послуги до набрання законом чинності, проєкт №16145-1 передбачає 12-місячний перехідний період: вони зможуть продовжувати роботу без дотримання вимог розділу II за умови повідомлення уповноваженого органу. Сам закон, згідно з проєктом, загалом має набрати чинності через шість місяців після опублікування.
У проєктах №16145 та №16145-2 на приведення діяльності у відповідність відводять шість місяців від реєстрації спілки. У базовому проєкті дату запуску професійного реєстру оголосить сама спілка. До того вона вестиме тимчасовий електронний перелік. Номер у цьому переліку агент зможе вказати в оголошенні. Чи достатньо запису в переліку для укладання договору з клієнтом, проєкт чітко не визначає. На невизначений статус цього переліку вказали й парламентські експерти.
Голова профільного комітету Олена Шуляк у коментарі “Главкому” пояснює модель єдиної спілки, зокрема, ризиком уникнення відповідальності через перехід порушника до іншої організації. Проєкт №16145-1 також передбачає обмеження переходу під час дисциплінарної справи та врахування санкцій.
Чи перевірятиме рієлтор новобудову
Свідоцтво рієлтора не підтверджує законність конкретного будівництва. Для покупця важливо з’ясувати, чи перевірено право на землю, документи на будівництво саме цього будинку, повноваження продавця та умови набуття прав на квартиру — і хто за це відповідає.
За базовим проєктом №16145, посереднику можна доручити перевірку прав на нерухомість, обтяжень, судових спорів, а для новобудов — даних про забудовника, замовника та підрядника. Обсяг роботи сторони визначатимуть у договорі. Стаття 18 зобов’язує агента надати на вимогу клієнта звіт про виконання договору, лише якщо сторони це передбачили.
У проєкті №16145-1 перевірка відомостей та повідомлення про істотні обставини сформульовані детальніше, однак перелік послуг також узгоджують у договорі, а повідомлення про результати не є правовою оцінкою правочину. У проєкті №16145-2 детальний перелік перевірок прибрали. Жоден із цих текстів не дає підстав обіцяти повну юридичну експертизу кожної новобудови лише через наявність професійного статусу.
А якщо покупець сам знайшов квартиру й хоче лише замовити незалежний аналіз ризиків? Стаття 5 проєкту №16145 включає підготовку такого висновку до переліку посередницьких послуг, які можуть надавати виключно агенти. Парламентські експерти застерегли, що таке формулювання може обмежити право інших фахівців окремо консультувати покупця.
Якщо забудовник зупинив будівництво, саме свідоцтво рієлтора не дає покупцеві права стягнути з нього ціну квартири. Окреме питання — збитки через порушення самого посередника, наприклад, якщо він узявся перевірити документи, пропустив обтяження, і покупець через це втратив гроші. У базовому проєкті №16145 страхування відповідальності зазначається в договорі, якщо сторони про нього домовилися. Жоден із трьох текстів не запроваджує обов’язкового поліса для всіх посередників.
Адвокат Дмитро Бузанов у коментарі “Главкому” підтримує реєстр і письмові договори, але вважає їх недостатніми для захисту грошей та житла покупця. Серед можливих механізмів він називає страхування відповідальності та компенсаційний фонд. Підстави, межі та джерела таких виплат потрібно визначати окремо.
У наступному матеріалі видання “Нерухомі” розгляне, що про страхування відповідальності рієлтора говорять три українські законопроєкти та європейський стандарт EN 15733, і за яких умов клієнт може отримати відшкодування за помилку посередника.
Чи зачепить реформа відділи продажу забудовників
Власник або інший законний правоволоділець за всіма трьома проєктами зберігає можливість укладати угоду без посередника. Тому менеджера, який продає об’єкт своєї компанії як її уповноважений працівник, не можна автоматично називати рієлтором, якому потрібна окрема сертифікація.
Але відділи продажу влаштовані по-різному. Якщо під вивіскою забудовника працює окрема компанія, яка за договором приводить покупців для іншого правоволодільця, потрібно аналізувати її послуги та документи. Межу між прямим продажем і посередництвом варто чітко прописати: від цього залежатиме, на кого поширяться нові обов’язки.
Забудовник може доплачувати брокеру за кількість проданих квартир. Ілюстрація: Nerukhomi.ua.
Базовий проєкт відкриває для агентів ще один напрям роботи навіть тоді, коли покупець і забудовник самі знайшли одне одного. За частиною 5 статті 7, нотаріус зможе залучити агента до первинного фінансового моніторингу. Власний обов’язок нотаріуса зберігається. Парламентські експерти звернули увагу, що проєкт не визначає, які саме дії можна доручити агенту і як той має оформити результати.
Прямий продаж не означає відсутності впливу на власника. Базовий проєкт №16145 та №16145-2 дозволяють спілці вимагати підтвердження правомірності оголошення, зокрема від власника чи представника, який його розмістив. У проєкті №16145-1 є неузгодженість між рекламою власника та формулюванням вимоги до оператора ресурсу щодо посередницького договору. Це питання для доопрацювання, а не чинна заборона прямих продажів.
Що з кримінальною відповідальністю
Окремий проєкт №16192 пропонує кримінальну відповідальність за посередницькі послуги без статусу агента та/або без письмового договору. За основним складом — штраф від 17 до 34 тис. грн і позбавлення права обіймати певні посади або займатися певною діяльністю на рік. За дії за попередньою змовою групи або з корисливих мотивів — від 34 до 68 тис. грн і заборона на три роки.
Обман клієнта чи заподіяні йому збитки не зазначені як умови відповідальності за основним складом запропонованого правопорушення. Саме тому матиме значення, хто і з якого дня матиме статус агента. Проєкт №16192 відсилає до закону під назвою базового проєкту, тоді як проєкт №16145-1 має іншу назву та визначення.
У моделі з кількома професійними організаціями покупець зможе перевірити статус агентства в реєстрі й вимагати назад комісію, якщо агентство працювало без цього статусу. Яку додаткову гарантію отримає покупець, якщо одна спілка зможе навчати рієлторів у власних закладах, допускати їх до професії та розглядати скарги на їхню роботу?
Як повідомляли “Нерухомі”, у жовтні до Верховної Ради подали базовий проєкт про професійну підготовку рієлторів та акредитацію агентів з нерухомості.
Джерело новини: nerukhomi.ua